L’exonération des plus-values immobilières est un mécanisme fiscal qui permet de réduire ou d’annuler les bénéfices obtenus lors de la cession d’un bien immobilier. Il existe plusieurs types d’exonérations, déterminées par différentes conditions et plafonds selon les situations. Dans cet article, nous vous présenterons les principaux dispositifs et expliquerons comment ils fonctionnent.
Exonération pour la résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière. Pour cela, il suffit que le logement ait été occupé en tant que résidence principale pendant au moins 6 mois précédant la vente.
De plus, aucune condition n’est requise concernant la durée de détention du bien. Cependant, certaines exceptions existent, notamment dans le cas où le logement a été construit sur un terrain dont vous êtes également propriétaire.
Exonération pour les terrains à bâtir
Dans certains cas, la vente d’un terrain à bâtir peut également être exonérée. Il faut pour cela que le terrain soit situé dans une zone soumise à un plan local d’urbanisme spécifique et que la vente se fasse en faveur d’un organisme ayant pour objet la construction de logements sociaux. Le montant est alors égal à la différence entre le prix de cession du terrain et son coût d’acquisition, dans la limite d’un plafond fixé par l’administration fiscale.
Exonération en fonction de la durée de détention du bien
Un autre mécanisme concerne la durée de détention du bien cédé. Ce dispositif est basé sur un système d’abattements pour chaque année de détention au-delà d’une certaine durée. La plus-value est alors réduite ou annulée selon le nombre d’années écoulées depuis l’achat du bien et le prix de revient initial.
Abattement pour durée de détention
L’abattement pour durée de détention s’applique sur la partie taxable. À partir de la 6ème année de détention, un abattement progressif est appliqué, augmentant chaque année jusqu’à la 30ème année, à la suite de laquelle elle est totalement exonérée. Les taux d’abattement varient selon qu’il s’agit d’une cession de biens immobiliers autres que des terrains à bâtir ou de terrains à bâtir.
Pour les biens immobiliers autres que des terrains à bâtir, de la 6ème à la 24ème année de détention, un abattement de 6% par an est appliqué, et de la 25ème à la 30ème année de détention, l’abattement est de 4% par an. Pour les terrains à bâtir, de la 5ème à la 19ème année de détention, un abattement de 2% par an est appliqué, et de la 20ème à la 24ème année de détention, l’abattement est de 4% par an.
À partir de la 25ème année, l’abattement est de 8% par an. Il est important de noter que ces abattements ne s’appliquent que sur la partie imposable, c’est-à-dire après déduction des frais liés à la vente et du montant acquitté pour l’achat du bien.
Exemple d’exonération selon la durée de détention
Considérons par exemple l’achat d’un appartement en 2010 pour un montant de 200 000 €. En 2021, le propriétaire décide de vendre ce bien pour un prix de 300 000 €. La plus-value réalisée est donc de 100 000 €.
Le propriétaire a détenu ce bien pendant 11 ans. Selon les taux d’abattement mentionnés précédemment, on applique un abattement de 6% à partir de la 5ème année de détention. Ainsi, au bout de 11 ans, un abattement total de 6% * (11-5) = 36 % est appliqué sur celle-ci. La partie taxable s’élève alors à 100 000 – (36% * 100 000) = 64 000 €, qui sera soumise à l’impôt.
Exonérations spécifiques pour les plus-values de faible montant
D’autres exonérations existent pour les plus-values immobilières de faible montant (inférieur à un certain seuil).
Exonération en cas d’achat d’une résidence principale
Si vous vendez un bien immobilier autre que votre résidence principale et que vous réinvestissez la totalité du prix de cession dans l’achat de votre nouvelle résidence principale, vous pouvez être totalement exonéré. Pour cela, il faut que le nouvel achat intervienne au plus tard 24 mois après la vente du précédent logement.
Exonération pour montant inférieur à 15 000 €
Une autre type concerne les plus-values immobilières dont le montant est inférieur à 15 000 €. Dans ce cas, aucune imposition n’est due sur celle réalisée lors de la vente.
En somme, plusieurs dispositifs permettent d’alléger voire annuler l’imposition des plus-values immobilières. Que ce soit en fonction de la durée de détention du bien, de la nature du bien vendu ou encore du montant de cette dernière, ces mécanismes peuvent constituer une opportunité intéressante pour optimiser vos investissements immobiliers et réduire votre charge fiscale.
